아파트 공동명의 장단점 총정리

아파트를 취득할 때 단독명의로 하기도 하지만 부부 공동명의로 하기도 합니다. 이때 양도세와 같은 세금을 덜 낼 수 있다는 장점도 있지만 증여세 과세와 같은 단점도 있습니다. 부부 공동명의로 부동산을 취득했을 때 장단점에 대해 알아보겠습니다.

 

아파트 공동명의 장단점 총정리

 

목차

 

공동명의 장점

아파트와 같은 부동산을 부부 공동명의로 취득했을 때 장점은 아래와 같습니다.

 

 

(1) 양도세

양도세는 2가지 효과 때문에 공동명의가 거의 대부분 유리합니다.

첫째, 단독명의일 때는 양도소득기본공제를 250만원만 적용받지만, 공동명의일 때는 양도소득기본공제를 각각 250만원씩 적용받을 수 있습니다. 둘째, 양도소득금액이 절반으로 쪼개지면서 그에 따라 세율도 낮아집니다. 여기에 지방소득세 10%를 더해보면 세금은 더 줄어든다고 볼 수 있습니다.

 

(2) 종부세

2023년부터 주택공시가격에서 기본공제 9억원을 각각 적용받아 2번 공제받을 수 있습니다. 그리고 1세대 1주택은 12억을 공제해 줍니다. 공정시장가액비율은 2023년에도 60%로 유지됩니다. 또한 2주택까지는 조정지역 비조정지역 상관없이 기본세율이 적용됩니다. 따라서 부부 공동명의로 조정지역 2주택을 가지고 있어도 종부세 부담이 많이 줄어들게 됩니다.

 

(3) 소득세

소득세 또한 인별 과세이고 누진세율 체계 때문에 단독보다는 부부에게 공동으로 분산되면 세 부담이 줄어들게 됩니다.

 

 

공동명의 단점

아파트와 같은 부동산을 부부 공동명의로 취득했을 때 단점은 아래와 같습니다.

 

 

(1) 건강보험료 피부양자 자격 박탈

소득이 없는 분이 소득이 있는 가족의 피부양자로 들어가면 건강보험료를 내지 않아도 됩니다. 그런데 피부양자 자격을 유지하기 위해서는 소득 요건과 재산 요건을 모두 만족해야 합니다. 주택이 있는 분들은 아래의 경우에 피부양자 자격이 박탈됩니다.

 

• 세무서에 주택임대사업자로 사업자등록을 했을 때
• 주택임대소득이 생겼을 때

 

그렇기 때문에 세무서에 주택임대사업자로 사업자등록을 하면 안 되고, 주택임대소득이 없도록 해 주면 피부양자 자격 박탈을 피할 수 있습니다.

 

주택임대소득에는 월세와 간주임대료가 있고 과세가 되는지 비과세가 되는지를 따져 봐야 합니다.

 

• 월세
• 간주임대료 : 전세 보증금을 받았을 때, 전세 보증금에 이자율 1.2%를 곱해서 계산한 임대료

 

간주임대료는 전세 보증금으로 은행에 예금하면 이자 소득이 발생하고, 전세 보증금으로 주식을 투자하면 배당 소득이 발생하는 등 전세 보증금을 활용해서 소득이 발생할 수 있으므로 전세 보증금에 적정 이자율인 1.2%를 곱해 산정된 가상의 임대료라고 할 수 있습니다.

 

소유 주택수	월세		간주임대료 (전세)
1주택	일반주택	비과세	비과세
	고가주택 (9억원 초과)	과세
2주택	과세
3주택 이상	과세		과세

 

1주택자는 기본적으로 월세 소득에 대해 과세를 하지 않습니다. 그러나 1주택자라 하더라도 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택은 월세 소득에 대해서 과세를 합니다. 그리고 2주택, 3주택 이상은 월세 소득에 대해 과세를 합니다.

전세를 놨을 경우에는 2주택까지는 과세를 하지 않습니다. 그리고 3주택 이상에서 과세를 합니다.

 

그러므로 부부 공동명의로 취득한 2채 중 1채는 거주용으로 또 1채는 임대 중이라면, 가급적 월세를 놓지 말고 전세를 놓는 것이 좋습니다. 그래야 비과세가 되어 피부양자 자격을 유지할 수 있습니다.

 

 

(2) 증여세

부부가 둘 다 소득이 있어서 자기 돈을 내서 공동으로 취득하면 전혀 문제가 없지만, 남편은 직장인이고 부인은 전업주부인데 부부 공동명의로 부동산을 취득하는 경우에는 이야기가 달라집니다. 부인은 소득이 전혀 없는데도 지분은 공동으로 가져가는 것이므로 남편이 부인에게 그 지분에 해당하는 금액만큼 증여한 것으로 봅니다.

 

다만 10년 간 6억원까지는 배우자로부터 증여를 받아도 증여재산 공제를 해주므로, 소득이 없는 부인 명의의 주택 취득자금이 6억원을 초과하지 않으면 증여세 과세를 하지 않습니다. 반대로 소득이 없는 부인 명의의 주택 취득자금이 6억원을 초과하고, 초과한 자금의 출처가 남편이면 증여세 과세가 될 수 있습니다.

 

그런데 부동산을 취득할 때 대출을 받는 경우가 많습니다. 은행에서는 소득이 있는 남편을 빌린 사람으로 설정하므로 남편 명의의 대출만 있을뿐 부인 명의의 대출은 없게 됩니다. 이렇게 되면 부인은 자금출처가 인정이 안 되어 증여세 문제가 생길 수 있습니다.

 

이런 경우에는 남편이 빌린 사람으로 되어 있다고 하더라도 은행 이자를 남편과 부인 각각 50%씩 부담하면 공동으로 빌린 것으로 인정하고 있습니다. 그러므로 소득이 있는 남편 명의로 대출을 받았다 하더라도 대출금에 대한 이자를 남편과 부인이 공동으로 납부하면 공동으로 빌린 것으로 인정되어 부인 역시 자금출처를 인정 받을 수 있습니다. 그렇게 되면 증여세 문제는 없어집니다. 이때 부인은 별도의 소득이 없다면 남편으로부터 이자를 증여받아 증여세 신고를 해야 합니다.

 

이상으로 부부 명의로 아파트를 취득했을 때 장단점에 대해 알아보았습니다.

 

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